Cómo leer la liquidación de expensas

Ley 941

La Ley 941 le marca obligaciones a quien administra. Para leer una liquidación alcanzan, sobre todo, el artículo 9 y el artículo 10.

El artículo 9 es lo que el administrador tiene que hacer. El artículo tiene más incisos de los que usa esta guía. Para esta lectura importan estos. Conservar las partes comunes, incluidos incendio, higiene, plagas y agua potable. Asegurar el edificio, el personal y terceros. Llevar los libros del consorcio. Conservar la documentación y garantizar el libre acceso de los consorcistas. Depositar los fondos en una cuenta a nombre del Consorcio de Propietarios. Emitir recibos de expensas numerados, con los datos del consorcio y del RPA. Si la asamblea lo dispone, también corresponde una auditoría contable. Al ser designado, el administrador tiene que declarar qué trámites entran en el honorario y cuáles no.

El artículo 10 dice qué tiene que traer la liquidación. No es un detalle de estilo. Incumplir el artículo 9 o el 10 por una causa que se le pueda atribuir al administrador es una infracción: lo dice el artículo 15, inciso d. Eso no crea un deber nuevo. Es la consecuencia de no cumplir los dos anteriores.

En la liquidación tienen que estar, entre otros datos, el nombre, el domicilio, el teléfono, el CUIT o CUIL y el RPA de quien administra. El consorcio tiene que figurar con su CUIT y su clave SUTERH. También van los ingresos y los egresos del mes anterior, y el activo o el pasivo total.

El personal se detalla con cargo, categoría, CUIL, sueldo básico, extras, descuentos y aportes. Cada pago a un contratista lleva nombre, dirección, CUIT o CUIL, matrícula, el trabajo hecho, el importe y, si es en cuotas, el número de cuota sobre el total. Los seguros llevan compañía, número de póliza, tipo de cobertura, vencimiento y cuota. El recibo de honorarios del administrador lleva su CUIT, su RPA y el período. Si hay juicios, la liquidación tiene que decir juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital.

Cierra el mes el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del mes anterior. Las expensas ordinarias y las extraordinarias van separadas. Y tiene que estar el sitio de la plataforma oficial y un teléfono para quejas.

La disposición 1146 de la DGDYPC, de 2024, pide además un código QR o un link visible a los comprobantes en PDF de ese período, para que el vecino no tenga que pedirlos, y el link de AFIP Aportes en línea. La disposición 521 de 2025 es un manual de buenas prácticas: no crea obligaciones nuevas. El decreto 551 de 2010 reglamenta la ley.

Ordinarias y extraordinarias

El Código Civil y Comercial, en el artículo 2048, separa las dos clases. Las expensas ordinarias cubren las partes comunes y lo que la ley, el reglamento de copropiedad o la asamblea le imponen al administrador. Las extraordinarias las dispone la asamblea. El mismo artículo dice que el propietario paga la conservación de su propia unidad, y que el certificado de deuda que emite el administrador —si hay consejo de propietarios, con la aprobación de ese consejo— es título ejecutivo.

La Ley 941, artículo 10 inciso j, pide que la liquidación las muestre separadas. Si vienen en un solo bloque, no se puede ver qué es el gasto de todos los meses y qué es una obra, o un gasto que la asamblea decidió aparte.

Una mejora o una obra nueva en las partes comunes, dice el artículo 2051 del Código, necesita mayoría de propietarios y un informe técnico previo. Si en la liquidación aparece una obra y no hay rastro de esa decisión, la pregunta es si la asamblea la trató. No es una acusación. Es el dato que falta para entender el número.

No se puede dejar de pagar porque la unidad no se usa, porque fue abandonada, o por un reclamo contra el consorcio. La única salida que el artículo 2049 deja abierta es la compensación. El desacuerdo con un gasto no suspende la expensa.

Rubros

La Ley 941 no enumera once rubros. Esa lista es la forma en que miPalier ordena el gasto, alineada al Modelo Único de Liquidación de Expensas: la disposición 856 de la DGDYPC, de 2014, y su modificatoria. No corresponde decir «Ley 941, rubro 7» como si el rubro fuera un artículo. La base legal de un reclamo no sale de esta lista de rubros. Sale del Código Civil y Comercial y de los artículos 9 a 11 de la ley.

Los once son personal, servicios públicos, abonos de servicios, mantenimiento, reparaciones en unidades, gastos bancarios, limpieza, administración, seguros, otros, y fondo de reserva.

Personal junta sueldos, cargas sociales, el sindicato, la ART, el aguinaldo, las vacaciones y las horas extra. Servicios públicos junta el ABL —alumbrado, barrido y limpieza, el impuesto de la Ciudad—, el agua, la electricidad y el gas de las partes comunes. Abonos son los contratos que se pagan todos los meses, como el ascensor, el control de plagas o la alarma. Mantenimiento son las reparaciones de las partes comunes: plomería, electricidad, pintura, techo. Reparaciones en unidades son arreglos de un departamento, no del hall. Gastos bancarios son comisiones, mantenimiento de cuenta y transferencias. Limpieza es el servicio y los materiales de las partes comunes. Administración son los honorarios y los gastos del estudio. Seguros son las pólizas del edificio. Otros es lo que no entra en los anteriores. El fondo de reserva es plata apartada para un gasto que se sale de lo mensual.

Sirve leer el mes contra los meses anteriores dentro del mismo rubro. Un salto en limpieza o en personal se ve ahí. En el total del edificio se esconde.

Caja, deuda y fondo de reserva

La caja del mes está en el artículo 10: ingresos, egresos, y el activo o el pasivo total. El inciso i pide el resumen de la cuenta bancaria del mes anterior. El artículo 9, inciso h, pide que los fondos estén depositados en una cuenta a nombre del Consorcio de Propietarios. Si la liquidación muestra plata solo en efectivo, o el resumen del banco no aparece, falta uno de esos dos datos.

El artículo 10 pide el pasivo y, si hay juicios, juzgado, expediente, carátula, objeto, estado y capital. Sin eso, la palabra «deuda» no dice de quién es ni hasta dónde llega.

El fondo de reserva es plata guardada para un gasto imprevisto y más grande que los ordinarios. El artículo 2067, inciso d, del Código dice que el administrador solo dispone de ese fondo con el consejo de propietarios. El artículo 2064, inciso c, le da a ese consejo —si la asamblea lo designó— autorizar el uso. El consejo no reemplaza al administrador: controla lo económico y lo financiero. Si la liquidación saca plata del fondo y no dice que el consejo lo autorizó, esa es la pregunta para la reunión.

El administrador tiene que rendir una cuenta documentada dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio. Lo pide el artículo 2067, inciso e. La liquidación de un mes no es esa rendición. Son dos papeles distintos, y los dos tienen que poder leerse.

Señales de alerta

Ninguna de estas señales quiere decir que haya un manejo irregular. miPalier no acusa. Una señal quiere decir que en el papel falta un dato que la norma pide, o que un número se movió y conviene preguntar de dónde sale.

Faltan las facturas, el código QR o los comprobantes del período. El libre acceso a la documentación es el artículo 9, inciso f. El QR o el link a los PDF es la disposición 1146 de 2024.

La liquidación no trae el CUIT, el detalle de personal, el extracto bancario, o no separa las extraordinarias. Es el artículo 10, en el inciso que falte.

No aparece la cuenta a nombre del consorcio, o los fondos figuran solo en efectivo. Artículos 9 inciso h y 10 inciso i.

Se usó el fondo de reserva y no se menciona al consejo. Artículos 2067 inciso d y 2064 inciso c del Código.

Hay una obra, o una expensa extraordinaria, y no se ve la decisión de la asamblea. Artículos 2048 y 2051 del Código, y artículo 10 inciso j de la ley.

No están los seguros, o no está la póliza. El artículo 2067 inciso h pide un seguro integral, con incendio, responsabilidad civil y los riesgos de práctica. El artículo 9 inciso c pide asegurar el edificio, y el artículo 10 inciso f pide mostrar la póliza en la liquidación.

Sueldos, aguinaldo o aportes que no cierran con el detalle de personal. Artículo 2067 inciso g del Código, y artículo 10 inciso d de la ley.

Un contratista sin matrícula cuando la actividad la exige, o un presupuesto que va a la asamblea sin separar el precio de los materiales y el de la mano de obra, sin plazo, sin garantía, sin ART o sin responsabilidad civil. Eso es el artículo 11. La urgencia permite saltear esos recaudos, solo por lo indispensable. Las copias se archivan como mínimo dos años. La ley no exige tres presupuestos. Pedir tres es una práctica de muchas asambleas, no un artículo.

Tanques, ascensor, matafuegos o control de plagas sin un abono o sin una factura que los respalde. El artículo 2067 inciso c pide conservar las partes comunes y cumplir las normas locales de seguridad. El artículo 9 inciso b pide incendio, higiene, plagas y agua potable.

Honorarios, o una gestoría, que no se declararon cuando designaron al administrador. Artículo 9 inciso r: al asumir, tiene que decir qué trámites entran en el honorario y cuáles no.

Al pie de muchas liquidaciones aparece «S.E.U.O.», salvo error u omisión. No hay una ley que obligue a imprimir esas siglas. Es un uso comercial. No convierte la liquidación en un extracto de banco, y no autoriza a publicar cualquier cifra. El error de cálculo se rectifica: no anula el acto, salvo que haya sido determinante del consentimiento. Los números de un análisis se contrastan con los PDF de los que salieron.

Preguntas frecuentes